房屋出租契約公證之流程
租屋指南加速您的房屋出租
2008/02/21 18:17
1.抵繳土地增值稅
(1).地價稅抵繳土地增值稅
您在擁有房屋土地的期間，如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅，那麼在您出售土地時，所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是，所准予抵繳的總額，以不超過增值稅總額的百分之五為限。
例如：
王先生於民國74年取得土地，所繳納之地價稅率為7,300元，76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元，民國78年王先生將土地出售，其土地增值稅為32,000元，則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅，其增值稅額為：
(8,000 － 7,300) × 2 = 1,400
32,000(增值稅) × 5% = 1,600
1,600 > 1,400
32,000 － 1,400 = 30,600
王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600
(2).工程受益費抵繳增值稅
假如您的房屋位在政府的建築、改良公程(例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內，則您在持有期間，所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅；但是您必須將當初繳費的單據保留，以備核對稅捐處下來的稅單。
例如：
李先生於75年9月購買100平方公尺之土地，每平方公尺之公告現值為3,200元，於 78年11月出售此100平方公尺之土地，78年每平方公尺之公告現值為9,000元，又76年8月開闢道路工程受益費16,000元，而75年9月之物價指數為 1.2，其應繳之土地增值稅為：
漲價總額 = 9,000×100－[(3,200×1.2×100)－16,000] = 500,000
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法
一般增值稅 = 500,000×50%－384,000×0.1 = 211,600
自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000
2.退還土地增值稅
如果您出售自用住宅或是土地被徵收後，二年內(自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝，或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地，而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時，無論為先買後賣或先賣後買，均可向主管稽徵機關申請退稅，退還金額計算如下：
新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) ＝A
若已繳之增值稅 < A，則已繳之增值稅可全部退還。
若已繳之增值稅 > A，則可退還金額A。
例如：
李先生出售自用住宅用地，申報售價160萬元，繳納增值稅10萬元，稅後得款為150萬元，李先生於二年內另購自用住宅用地金額為：
（1）.190萬元，則不足40萬元，所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。
（2）.155萬元，則不足5萬元部份，可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用，才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途，則必須被追繳原退還的稅款。
3.其它節稅方法
（1）.如果您擁有多處不動產，為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍，但是要記得每人一生只能享受一次機會。
（2）.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。
（3）.為了充份享受自用增值稅的優惠稅率，如果您擁有多處不動產，而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時，您可以考慮將多處不動產作一次處理，將一生一次的機會作最大效益的利用。
(1).地價稅抵繳土地增值稅
您在擁有房屋土地的期間，如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅，那麼在您出售土地時，所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是，所准予抵繳的總額，以不超過增值稅總額的百分之五為限。
例如：
王先生於民國74年取得土地，所繳納之地價稅率為7,300元，76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元，民國78年王先生將土地出售，其土地增值稅為32,000元，則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅，其增值稅額為：
(8,000 － 7,300) × 2 = 1,400
32,000(增值稅) × 5% = 1,600
1,600 > 1,400
32,000 － 1,400 = 30,600
王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600
(2).工程受益費抵繳增值稅
假如您的房屋位在政府的建築、改良公程(例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內，則您在持有期間，所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅；但是您必須將當初繳費的單據保留，以備核對稅捐處下來的稅單。
例如：
李先生於75年9月購買100平方公尺之土地，每平方公尺之公告現值為3,200元，於 78年11月出售此100平方公尺之土地，78年每平方公尺之公告現值為9,000元，又76年8月開闢道路工程受益費16,000元，而75年9月之物價指數為 1.2，其應繳之土地增值稅為：
漲價總額 = 9,000×100－[(3,200×1.2×100)－16,000] = 500,000
漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法
一般增值稅 = 500,000×50%－384,000×0.1 = 211,600
自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000
2.退還土地增值稅
如果您出售自用住宅或是土地被徵收後，二年內(自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝，或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地，而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時，無論為先買後賣或先賣後買，均可向主管稽徵機關申請退稅，退還金額計算如下：
新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) ＝A
若已繳之增值稅 < A，則已繳之增值稅可全部退還。
若已繳之增值稅 > A，則可退還金額A。
例如：
李先生出售自用住宅用地，申報售價160萬元，繳納增值稅10萬元，稅後得款為150萬元，李先生於二年內另購自用住宅用地金額為：
（1）.190萬元，則不足40萬元，所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。
（2）.155萬元，則不足5萬元部份，可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用，才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途，則必須被追繳原退還的稅款。
3.其它節稅方法
（1）.如果您擁有多處不動產，為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍，但是要記得每人一生只能享受一次機會。
（2）.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。
（3）.為了充份享受自用增值稅的優惠稅率，如果您擁有多處不動產，而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時，您可以考慮將多處不動產作一次處理，將一生一次的機會作最大效益的利用。
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