房地產Blog

吳銘鴻 2008/01/22

儘管去年下半年台灣整體經濟環境並非十分樂觀，但2007年豪宅市場仍然屹立不搖，不僅預售市場豪宅大賣，中古市場豪宅也在「比價效應」之下水漲船高。

台股受全球股市大跌影響，再釀股災，房地產業者認為，房市雖然短期內將受到資金緊縮影響，但對握有資金的民眾來說，房地產不失為避險的最佳避風港，尤其是高總價的豪宅產品，很多精華地段的豪宅不受屋齡限制，屋齡愈高，房價仍然愈飆愈高，投報率幾乎百分百，吸引不少台商蒐購。前一波台灣豪宅市場便是由這批海歸派所發動，這次股災正好讓台商更有理由繼續添購，甚至棄守股市、轉戰房市。

信義豪宅協理吳銘鴻表示，這次全球股災，台股重挫，大跌528點，部分房貸戶的資金套牢在股市，如果繼續延燒下去可能面臨斷頭危機，尤其對資金流動較大的投資客影響甚鉅。但北市土地有限，導致建商加碼搶地，一再墊高土地成本，且建材成本節節上漲，精華區房價下跌機會不大，因此對豪宅市場反而是項利多。事實上儘管去年下半年台灣整體經濟環境並非十分樂觀，外有美國次級房貸風暴導致全球經濟不振，內有股市的跌跌不休，但2007年豪宅市場仍然屹立不搖，不僅預售市場豪宅大賣，中古市場豪宅也在「比價效應」之下水漲船高，房價一再攀高，屢屢創下歷史新高紀錄。

儘管在市場新供給量持續放大、房價持續攀高的情況下，2007年下半年台灣房市呈現高檔震盪的走勢，特別是在美國次級房貸風暴出現後，國內金融業者開始緊縮房貸，更讓市場信心大幅滑落，因此建物買賣移轉件數在連續五年正成長之後，2007年首見負成長的警訊。

不過，根據信義豪宅公佈的豪宅市場年度報告指出，在整體市場不盡理想的情況下，豪宅產品卻延續了2006年的氣勢持續熱賣，信義豪宅統計，2007年豪宅總成交量仍維持前一年的高水準，平均成交單價再創新高，達每坪50.8萬元，正式突破每坪50萬元的整數大關，較2006年又上漲了一成六，充分顯示豪宅產品的不可替代性及M型社會業已確立。

吳銘鴻分析，2007年豪宅市場表現不俗，主要有三大力量推動，第一是預售豪宅推案熱賣，像是「勤美璞真」、「一品苑」、「一邸」、「信義帝寶」、「千代田」等，不僅去化速度快，單價也都創下區域新天價行情，因此產生比價效應，房仲市場豪宅也跟著水漲船高，特別在單價表現上持續上揚最具代表性。

其次是豪宅客源的財務實力較不受外部波動影響，儘管外在經濟環境不佳，豪宅客對於數千萬、甚至上億的豪宅產品，下手仍毫不手軟，甚至一買兩三戶，當然在房貸成數上，銀行業者也較不會打折扣。

最後一個原因，就是全球豪宅的比價效應。由於豪宅客經常往來全球各地，看遍各大國際城市的房價起落，對於各國的豪宅價格有一定的了解，相較於歐美及日本的豪宅，台灣豪宅無異是價廉物美，甚至認為被低估，在補漲的預期心理下，青黃不接的台灣豪宅市場，成了外資及台商的最愛。尤其以「香港經驗」為例，前幾年在CEPA政策及自由行的開放推動下，觀光商機促成香港經濟成長躍升，具備稀有性的豪宅產品自然成為置產投資的首選；造成近三年豪宅行情大幅跳脫一般住宅價格的走勢。因此，在預期2008年總統大選後，兩岸之間關係可望進一步開展，有錢人「押寶」台灣豪宅的力道仍然十分強勁。

回顧2007年豪宅市場，信義豪宅歸納出三大趨勢，一、是豪宅有遍地開花的情形，吳銘鴻指出，過去豪宅大致上都座落在市場公認的「豪宅地段」，甚至形成豪宅聚落，出了這些公認地段或聚落就不能也不會有豪宅，但去年豪宅市場明顯跳脫此一市場迷失，大膽挑戰豪宅客的地段選擇，例如北市的大同區、萬華區及南港區推出挑戰區域天價的產品，都有極高的詢問度或是在短期內去化一空。

再者「三高一大」仍是豪宅主要語彙，高單價、高總價、高樓層及大坪數仍是豪宅市場的普遍現象，單價創新高在北中南豪宅市場已是見怪不怪，台北喊出每坪150萬、每坪百萬的豪宅在北市已成常態，台中挑戰每坪55萬、高雄40萬，也都不算稀奇。此外單戶坪數也不斷拉大，一、二百坪已經不能滿足市場需求，三、四百坪的超大坪數，持續挑戰豪宅的空間尺度。在單價拉高、坪數變大的情形下，豪宅總價也就越來越高不可攀了！

另外，豪宅客也有往南移動的情形，隨著北市豪宅推案遍地開花，中南部豪宅也順勢崛起，豪宅客戶的選擇性也更多元，尤其中南部豪宅單價不到北市三分之一甚至是四分之一，豪宅客隨著高鐵通車往南部移動的數量有逐漸增加的趨勢。吳銘鴻認為，未來兩岸如果真正三通，將吸引大批台商家留台灣，屆時將以台中及高雄等國際港口受惠最大，當地豪宅可望發起一波補漲行情，進而拉近與北市的價差。

展望2008年豪宅市場，信義豪宅認為，雖然三月總統大選是個很關鍵的變數，原本預期大選前豪宅市場將趨於平靜，但在立委選舉結果之後，豪宅市場已逐步升溫，去化速度也加快。尤其又受到全球股市不穩定的影響下，相較於豪宅產品的易漲難跌，豪宅客的資金流向何處，不言可喻。預期2008的豪宅市場將會有更亮麗的表現，單價及總價都可望再創新高紀錄。一旦大選底定，不確定因素逐一消除，醞釀多時的預售豪宅新案也會大量釋出，整體豪宅交易量也可望再放大！

2007年各季中古豪宅平均單價比較表
	單價(萬元/坪)
台北市	95年	96年
第一季	41.6	47.9
第二季	42	50.4
第三季	43.9	52.2
第四季	47.7	52.6
全年	43.8	50.8
資料來源：信義豪宅

第四代豪宅(預售即已站上百萬元或完工時售價站上百萬元)
年度	案名	地段	坪數區間	單價(萬)	建商
2008	潤泰敦仁※	敦化南路一段	110、135	120～140萬	潤泰
2008	敦凰	敦化南路一段	255	110～130萬	昇陽
2009	一邸	敦化南路一段	95	105萬	桓邦
2009	勤美璞真	信義路三段	140～320	100～140萬	勤美
2009	遠雄安禾	安和路二段	60～103	90～100萬	遠雄
2009	大安傑仕堡※	建國南路二段	125、145	120～140萬	新光
2009	京倫瑞安	瑞安街	70～80	95～110萬	京倫
2010	鄉林士林官邸	福林路		140～150萬	鄉林
2010	仁愛築綠※	仁愛路二段	105～186	130萬	國泰
2010	信義帝寶※	忠孝東路五段	120、240	140萬	宏盛
2010	富邦777	中山北路七段		100萬	富邦
2010	元大一品苑	愛國西路	75～250	110萬	元大
2010	仁愛御品	復興南路	64、57	85～108萬	僑果