房地產Blog

挑間保值的房子成為今年上半年房地產市場的購屋主軸，房仲業者昨天篩選出「全台十大保值區域」，台北市信義、大安及士林；北縣中和、永和、新莊和板橋；桃園市、台中市西屯與高雄市左營名列榜上。

住商不動產企研室交叉比較十年來的房價抗跌性及漲價動能，發現這十大區域在房地產景氣上揚時，漲幅優於其他區域；景氣下滑時，抗跌性也超越其他區域。

ERA易而安不動產顧問張欣民說，現在的房市前有高油價通膨壓力、後有總統大選不確定因素，除了挑選保值區域外，最好掌握「三要一問」購屋策略：買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區；而且要唯建設利多是問，尋找地段不錯的老房子，社區規模及戶數越單純越好，再跟著政府的建設利多走，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多，就是房價的重要支撐。

永慶房屋認為，內湖區鄰近大直重劃區，又有捷運內湖線和美麗華商圈，還有科技園區就業機會支撐當地房價，是很具有保值性的區塊；若退出台北市，則以板橋市、新店市和永和市為首選。

至於大台北之外的都會區，台中市主要仍然以七期和八期重劃區為保值主力，往南到高雄市，則以鄰近捷運紅線和高鐵左營站的左營區和鼓山區，除了美術館一帶的豪宅區之外，目前房價在9萬到13萬元之間。

北區房屋總經理彭培業認為，「買漲不買跌」是房市的物理慣性，他也看好大內科計畫為內湖房市帶來的保值潛力，不過他建議要避開東湖周邊接近汐止的交界地。此外，今年購屋可尋找「新都」，由於發展吸引外來人口移入，在新居住需求的挹注下，也讓房價保值，如台中七期、新莊、高雄捷運主要商圈住宅，保值性較強。

信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮說，台中七期被塑造成豪宅區，但是沿著七期周邊，則是一般市井小民可以負擔的區域，此區房價只有七期的一半，卻能享受到七期的生活機能。

至於高雄地區，以保值觀點而言，跟著捷運紅橘線走，就不太會有危險，在高雄以10萬元到15萬元就可以買到不錯的中古屋大樓。

現在進場 議價空間大

國際油價破百，購屋保值需求也越來越強，不過卡在三月總統大選的不確定因素，市場觀望氣氛濃厚，業者提醒此時進場購屋，一定要好好殺價，才能立於不敗之地。

美商ERA易而安不動產顧問張欣民指出，過去在國際油價飆漲的七○年代，通貨膨脹帶動保值需求，確實造就了國內房市的第一波及第二波景氣高峰，加上當時住宅自有率仍低，所以推升房價漲幅以倍計，不僅達到保值之效，也讓當時購屋者嚐到增值的好處；但現在除了油價大漲外，外部環境已不同於過去，看到油價漲想到購屋時，建議最好要議價。

北區房屋總經理彭培業說，購屋保值是趨勢，但在政治不確定因素未解除前，房市仍陷入膠著，目前保值氛圍未出，但這個議題是長期趨勢。

信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻也說，國際原油及原物料價格居高不下，帶動物價上漲，通膨訊號幾已確立，十年間全國消費者物價指數上揚9.1%，全台的平均房價增幅為34%，超過物價漲幅三倍以上，顯示出房地產最具保值性。

永慶房屋總經理葉凌棋說，「通膨是中產階級以上的問題，夠有錢才會擔心錢變薄」，他認為保值需求會在高總價產品大發酵。

吳銘鴻認為，雖然內需市場不振，但出口相關產業獲利豐厚，高所得者仍然口袋滿滿，房地產成為很好的保值工具，加上房地產也是最佳的節稅方式，從以上兩種需求來看，店面及豪宅等高總價產品銷售表現優異。

台北市市中心房價越來越貴，如果把中古屋房價相近區域拉成「房價等高線」，大台北地區可圈成一環、二環、三環，也在房市形成「水波效應」，部分換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋，轉向北市二環或北縣一環住宅區購屋，換屋力道拉抬這兩個環的區域行情，也成為目前最受青睞的購屋區域。

北市二環 看好南港大同

永慶房屋總經理葉凌棋說，現在北市二環的南港、大同區是2008年房市最看好的區域，南港有經貿園區啟動，大同區除了地段佳、交通便利，加上又有雙子星大樓的火車站特區題材，是今年最看好的兩塊金磚。

中信房屋統計發現，若從房價等高線的概念來看，北市大安區每坪平均房價以47.23萬的表現拔得頭籌，萬華區與大同區成為台北市低價環區，不過受到都更案的加持，反而是購屋金額有限的買方可以審慎評估的熱區。

北縣一環 新店永和板橋

北縣一環以永和市與新店市分居一、二名，板橋市因新板特區帶動，房價直追北市高檔區域，其餘區域還有捷運線（如土城）、重劃區（如三峽）、造鎮計劃（如林口）等重大建設下，也形成不同的房價環狀線。

同樣的預算，要買北市二環還是北縣一環？江龍名說，自從台北縣升格準直轄市後，已慢慢打破縣市界限。葉凌棋認為，除了看購屋預算，還要看生活習慣，一般換屋族會考慮五大變數：不是搬到自己上班近的地方，就是搬到太太娘家、或太太工作近的地點，再不然就是為了孩子的學區，不過交通可以改變動線，而這五個變數每個人都有不同的排序，消費者可依自行生活需求加以評估。

永慶房仲網調查發現，換屋族偏愛的區域中，台北市的萬華區超越傳統的信義區、大安區等熱門換屋區域，躍升為換屋族最愛區域，比率達47.1%，台北縣則以新店市最受青睞，占比達61%，顯示北市第二圈、北縣第一圈越來越受青睞。

換屋族群 成為市場主力

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，目前「換屋」比率（37%）已大於「首購」比率（35%），顯示民生物價飆漲、民眾荷包縮水，再加上央行升息及銀行限縮房貸的情況下，部分低總價首購族群心態趨向保守，而換屋族群因多有賣屋再買屋的轉換作資金調節，所以在經濟景氣不佳的大環境下，常成為房地產市場中的支撐力道。

信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，台北市市中心房價越來越貴，坪數規劃也越來越大，一般購屋者無法負擔，有些換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋，換至北縣第二圈住宅區或是北縣的第一圈住宅區，再加上北縣升格後，對北市客的吸引力也越來越大，在北縣的捷運站周邊或是大型的重劃區處處都可看到這種現象逐步發酵。

開放三通 房價空間很大

吳銘鴻認為，儘管去年下半年受到全球景氣與石油高漲的影響，以及台灣政治消息面、股市重挫的多重效應，許多年底要推出的建案都延到今年第一季推出，但不論總統大選結果如何，兩黨候選人對三通都採開放態度，如果開放三通、陸資來台，從香港的經驗來看，房價想像空間很大，房價上漲的動能會重新啟動，對自用型客戶而言可考慮買間適合自己的房子，但要慎選地點，讓資產抗跌增值。