房地產Blog

房地產買賣之公證乃針對建物之公契所為之公證，而土地之公契並未予公證，故過戶時建物公契需準備四份，而土地公契則只需兩份。辦理公證應先向管轄地方法院之公證處購買公證請求書一份及公證書四份(同契約書之份數)。公證請求書及公證書之填寫，其注意要點如下﹕

一、首欄依個人之基本資料填入，若有代理人，則需一併填寫，代理人僅可代理買賣其 中一方,若雙方均需代理，則應同時填寫代表雙方之代理人資料。

二、證人見證人通譯或已為同意或允許之第三人姓名﹕除非欲公證之公契真有證人、見 證人、或需翻譯為外語，方將該人之基本資料填入，而一般性買賣均未有此情況， 故空 白。

三、請求公證之事項(法律行為或私權事實)﹕因事實為房屋買賣，故填寫"房屋買賣"即可。

四、已得第三人許可或同意者其證明﹕一般買賣多無需此證明，故予空白。較多之狀況為七十 因年六月五日以前以妻名義取得之房地產，其栘轉需夫之同意上右為此原因則於本欄 填寫"已得賣方夫之同意，並附同意書與印鑑證明"。

五、約定逕受強制執行者其本旨﹕多數買賣均未約定逕受彊制執行，且既為公契亦無此必要，故 本欄多予空白。

六、公證之本旨及依據法條﹕房地產買賣乃依公證法第肆條第壹款之規定，予以公證。只需填寫 "第肆條第壹款"。

七、證明文件、發還證件、交付公證書等欄﹕一般房屋買賣均不填寫，留由公證處填寫。

八、有通譯見證人或證人到場者其事由﹕一如前述，一般房屋買賣多不填寫。

九、日期﹕填寫公證當天日期。

十、請求人﹕買賣雙方親自辦理時需當場簽名用印上宥委託他人代辦時.則雙方代理人 需於買賣雙方名字旁當場簽名蓋章。 購買並填寫完竣公證請求書及公證書後，即應檢附以下證件向地方法院公證處申請公證﹕ 一、請求人(買賣雙方)之身份證明文件(身份證、戶日名簿影本或戶籍謄本)。 二、未成年人應附法定代理人之允許證明文件。法人團體應提出代表人或管理人之資格證明文件。 三、委託他人代辦公證者，應提出授權書及授權人之印鑑證明。 四、需未到場之第三人允許或同意者，應提出巳得允許或同意之證明書，如﹕夫之印鑑 證明及同意書。 五、契約書(公契)四份，其中正本一份貼千分之一印花。 六、建物所有植狀及最近一期房屋稅單之正影本各一份，新建完成之新屋或停課房屋稅之舊屋，應附房 屋評定現值證明。 備妥前述各項文件責料，即可依以下流程辦理公證﹕ 一、買賣雙方請求人親自辦理者，雙方均應攜帶身份證、印章及前述資料文件，向公證處之收件單位先 行掛號 收件。由代理人請求者，則提出授權書及代理人之印章、身份證掛號收件。 二、收件單位分配公證人號吹，請求人即至分配號數之公證人處等候其審核證件、詢問相關事項，並開 立繳費單。 三、持繳費單至收費處繳費並取得收據，待收據返公證人處查證其公證費已繳，查證屬實則由公證人交 付公證書予請求人，請其至用印處月印。 四、於用印處加蓋地方法院關防後，復返回公證人處加蓋日期章及公證人私章。至此公證作業即完 成,公證人同時當場交付公證書正本一份及副本兩份予請求人。

1. 建築投資業者於消費者購屋時，應告知消費者可參考內政部所頒預售屋買賣契約書範本，房地產委託銷售契約書範本及預售停車位契約書範本訂定契約。
2. 建築投資業者所提供之房地產買賣契約書及貸款契約書，依消保法規定應提供消費者至少五天以上之審閱期間，且消費者審閱契約書，除契約書工本費外，不須預付任何價金或費用，建築投資者應主動提供契約書。
3. 建築投資業者應確保產權清楚，面積確實，無虛灌坪數之情事。
4. 建築投資業者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。

1. 建築投資業者對於優惠房貸之申請，不得對購屋者，作任何承諾或保證否則應自負債務不履行之損害賠償責任。
2. 建築投資業者為促銷房屋，打出保證可貸到壹仟伍佰億優惠房貸之廣告，如因額度已滿或其他情事，致未能貸到時，業者應負損害賠償責任。
3. 建築投資業者，如說明或刊登本屋符合優惠房貸之規定，屆時資格不符，業者應負損害賠償責任。
4. 部分銀行規定，欲申請優惠房貸者，必須先辦妥房屋過戶登記乙節，與中央銀行規定不符，請中央銀行加以澄清並糾正，以確保權益。
5. 壹仟伍佰億優惠貸款資訊應透明化，其已核准申貸之金額、尚有多少餘額，及尚有餘額可申貸之銀行等，建議由中央銀行每天統一公佈，讓社會大眾瞭解相關資訊。

（一）強化房地產交易之計價說明

1. 由於房地產計價公式標準不一，學理上有各種不同計價方式，為使消費者清楚的瞭解房地產交易計價情形，建請建築投資業者，就土地成本、建造成本及其他成本儘可能予以說明。
2. 建築投資業者所銷售之房屋，應全部公開標價，以達房價資訊透明化。
3. 行政院消保會將彙整內政部地政司、行政院公共工程委員會等機關公布土地公告現值、營建成本以及公會相關資統計等客觀資料，予以公布及上網，提供消費者使用。
4. 請內政部營建署繼續辦理建立住宅資訊系統工作。

（二）列舉影響房價之重要因素：

1. 土地取得成本
2. 產品定位與建材設備
3. 商圈效應
4. 供應與需求失衡
5. 貨幣供給狀況
6. 交通及生活便利性
7. 安全管理維護
8. 大環境景氣影響
9. 建商信譽
10. 法拍屋價格低廉影響交易秩序
11. 政府政策影響

（一）明定應公開之資訊內容 為促進房地產交易資訊透明化，建築投資業者，應將左列內容公開：

1. 建築投資業者所訂之房地產買賣契約書，應公開透明化並詳細說明與契約範本不同之所在。
2. 房地產標示、謄本、坐落及價格（包括同地區之公告現值、房地產之價格），分區使用情形、建照（使用執照）等。
3. 停車位之性質及使用情形。
4. 建材使用情形（保證未使用未經處理之海砂及輻射鋼筋）及相關建築材料測試報告。
5. 新成屋是否符合內政部營建署「新屋」定義，建築投資業者應誠實告知消費者。
6. 建築投資業者不得隱匿重大消費資訊。
7. 銷售中心要備有全套建築水電、消防等圖說，山坡地建築應備水土保持計畫書圖及排水系統施工圖說等。
8. 公共設施比例分擔，如何計算，應詳細告知消費者並附圖說明。
9. 住戶規約應公佈說明。

（二）加強資訊透明化

1. 上述應公開之資訊內容，建築投資業者應於銷售中心（建築工地）、建設公司（代銷公司）及所屬建築投資商業同業公會，備具相關交易資訊提供消費者參考。
2. 所有銷售之房屋，應公開標價，以達資訊透明化，並提供消費者選擇機會。
3. 建築投資業者之服務人員，應善盡告知說明的義務。
4. 各縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會，應儘速設立交易資訊諮詢專線及房地產資訊流通網，以電話或網絡等提供消費者資訊及查詢服務。

（一）成立專案小組

1. 為有效監視執行情形，經成立相關縣、市「促進房地產交易之公平化、價格合理化及資訊透明化專案小組」就近監視，並由消保會消保官及臺灣省政府消保官分別督導專案小組之運作，其分工如下：
   （１）臺北市、臺北縣之專案小組，由林消保官光銘負責。
   （２）高雄市、高雄縣之專案小組，由黃消保官鈺生負責。
   （３）桃園縣之專案小組，由李消保官英正負責。
   （４）臺中市、臺中縣之專案小組，由劉消保官金城負責。
   （５）嘉義市、嘉義縣之專案小組，由吳消保官政學負責。
   （６）臺南市、臺南縣之專案小組，由王消保官德明負責。
2. 專案小組負責重大違規案件之調查處理，必要時中央各相關部會，應配合辦理，以利專案小組之運作，發揮應有之功能。
3. 專案小組應配合行政院消保會及臺灣省政府消保官，隨時稽查不法侵害消費者權益之案件。

（二）落實監視

1. 由建築投資商業同業公會，以勸導會員及相關建築投資業者之方式，先行自律，俾建立公平、合理、透明機制。
2. 建築投資業者如無法自律時，則由專案小組負責調查處理，行政院消保會及台灣省政府消保官亦得隨時予以稽查。
3. 違規處置：消保官及專案小組對於未能配合執行交易公平化、價格合理化、資訊透明化之建築投資業者，將先行勸導，並限期改善，如逾期未能改善，將公佈該建設公司名稱，並依消保法及相關法規處置。
4. 辦理時程：

   （１）	二月一日至五日，作為業者辦理交易公平化、價格合理化、資訊透明化之準備期間，並由公會負責協調督導。
   （２）	自二月六日起，由專案小組或消保官率同專案小組進行稽查。

（一）強化申訴管道

1. 消費者可以向建築投資業者、相關公會、消保團體或各縣市政府消費者服務中心申訴。各縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會，應即設立申訴專線。。
2. 消費者亦可以向各縣市「促進房地產交易公平化、價格合理化、資訊透明化專案小組」申訴。
3. 消保團體、各縣市政府消費者服務中心受理之申訴案件，如屬重大違規案件者，可移請專案小組查辦。
4. 消費者亦可以依相關法規，向相關主管機關申訴。

（二）加強調解功能

1. 消費者可向各縣、市政府消費爭議調解委員會，申請調解，因調解委員中，有房地產專業之委員，將有助於糾紛之解決。
2. 消費者亦可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。
3. 消費者在日後亦可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會，提請調解。